akim razie jest owa wspólnota?Zgodnie z postanowieniami Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (jedyny i podstawowy dokument normujący wszystkie kwestie dotyczące istnienia wspólnot mieszkaniowych) wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w nieruchomości wielolokalowej w momencie wyodrębnienia i zmiany właściciela chociażby jednego lokalu w całej nieruchomości. To oznacza, że przykładowo w momencie wykupienia swojego mieszkania jako pierwsi spośród innych sąsiadów, cały nasz budynek staje się wspólnotą mieszkaniową w której jesteśmy jednym z dwóch właścicieli (czyli dotychczasowy właściciel pozostałych niesprzedanych mieszkań i my jako nowy właściciel swojego mieszkania). W trakcie upływu czasu liczba właścicieli może ulegać zmianie (zazwyczaj zwiększaniu) wraz z sukcesywnym wykupywaniem następnych mieszkań przez naszych sąsiadów. Zachodzić może także sytuacja gdzie liczba właścicieli ulega zmniejszeniu, przykładem może posłużyć sytuacja w której duży inwestor kupi kilka mieszkań od pojedynczych właścicieli celem na przykład wynajmu.
Jaki efekt niesie ze sobą nabycie mieszkania i zostanie członkiem wspólnoty mieszkaniowej? Daje nam pewne przywileje, ale skutkuje także nowymi, znacznie bardziej odpowiedzialnymi obowiązkami. Jako właściciel nie płacimy już czynszu za wynajem mieszkania, nie musimy pytać o zgodę na przeprowadzenie prac remontowych w naszym mieszkaniu czy w końcu współdecydujemy (wraz z innymi właścicielami) o tym co w budynku będzie wykonane (remonty, naprawy czy poprawa estetyki). Aby jednak móc współdecydować o wspomnianych inwestycjach w budynku, zobowiązani jesteśmy wpłacać tak zwane zaliczki na utrzymanie części wspólnych, których wysokość także zatwierdzamy wraz z innymi właścicielami. Na owe zaliczki składają się między innymi utrzymanie czystości na klatkach schodowych, oświetlenie budynku, pogotowie techniczne czy w końcu fundusz remontowy z którego finansowane są duże inwestycje- malowanie klatek, remont elewacji, wymiana rur czy inne prace o charakterze remontowym. Właściciele zobowiązani są także do wyboru zarządu wspólnoty który będzie prowadził jej sprawy takie jak reprezentacja, prowadzenie dokumentacji, zawieranie umów, itp.
Za każdym razem mówiąc o decyzjach czy opłatach zaznaczam działanie wspólne z pozostałymi właścicielami, ale jak należy rozumieć siłę naszego głosu czy jak wyliczana jest kwota na utrzymanie części wspólnych. Stając się właścicielem mieszkania uzyskujemy prawo własności pewnej części budynku określonej udziałem. Udział ten wyliczany jest ułamkiem w oparciu o powierzchnię lokalu względem powierzchni całego budynku, gdzie przyjmuje się (ze sporadycznymi wyjątkami) że nieruchomość to jedna całość (1). Wyjątek stanowi zmiana systemu głosowania gdzie na jednego właściciela przypada jeden głos- ale o tym w kolejnych wydaniach naszej gazety. Nasz udział, czyli posiadana powierzchnia mieszkania stanowi także podstawę ustalenia stawki zaliczki na utrzymanie części wspólnej. Wartość zaliczek uchwalana jest przez właścicieli od jednego metra kwadratowego powierzchni posiadanej własności. Im właściciel ma większe mieszkanie tym większą zaliczkę wnosi do wspólnej kasy. Często pada pytanie co z mieszkaniami niewykupionymi. Otóż mieszkania niewykupione także posiadają właściciela, który zobowiązany jest do wpłacania zaliczek za każdy metr mieszkania. Jeżeli posiada pięć mieszkań to wnosi opłaty za metry wszystkich pięciu mieszkań. Zaznaczyć jednak należy, że posiada także prawo głosu zgodne ze swoim udziałem czyli wyliczanym od powierzchni przykładowych pięciu lokali.
Na koniec chciał bym się odnieść do kwestii „udziału w nieruchomości wspólnej” czyli własności części budynku służącej wszystkim mieszkańcom. Zostając właścicielem mieszkania stajemy się także, mówiąc kolokwialnie także właścicielem kawałka korytarza, gruntu należącego do wspólnoty, dachu, rur w pionach czy windy. Dbając o nieruchomość musimy pamiętać o utrzymaniu tych wszystkich elementów. Znane są mi przypadki gdzie właściciele mieszkający na parterach budynków nie potrafili zaakceptować tego że zobowiązani są także utrzymać windy czy dach. Jak wspomniałem wcześniej zostając właścicielem, poza przywilejami mamy także obowiązek utrzymania całej nieruchomości, także tych elementów z których bezpośrednio nie korzystamy. Nabywając mieszkanie zdecydowaliśmy się także do nabycia wszystkich części budynku w którym mieszkanie posiadamy, proporcjonalnie do naszych udziałów. Wykluczone jest natomiast wprowadzanie opłaty za windę liczoną od osób, lub z pominięciem lokali na najniższych piętrach.
W przypadku pytań czytelników zapraszam do ich zadawania poprzez naszą redakcję.
W kolejnym wydaniu poruszę kwestie dotyczące wyboru zarządu oraz prawa i obowiązki zarządu wspólnoty.
Paweł Drygała
Licencjonowany Zarządca Nieruchomości.
Źródło: Monitor Sosnowca
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz